记者日前获悉，从2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次上调，这是继2007年、2008年和2010年之后的第四次上调，其中中心城区上调幅度最大，达35.2%。此次普通住宅指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费将大幅缩减。

业内人士表示，此次普通住宅指导价调整，对目前处于淡季的房地产市场是一个利好消息，在一定程度上能缓解购房者的购买压力，促进市场成交。但与较高的房源总价相比，税费通常在购房总成本中占比不足10%，因此难以刺激购房需求的集中释放，不会造成成交量的大幅反弹。

指导价调整带动楼市回暖

在 房地产市场进入近半年的观望期后，2012年春节刚过，天津市普通住宅指导价格率先调整，业内人士普遍表示，指导价格调整是楼市回暖的信号。合富辉煌市场 总监任炯表示：“普通住宅指导价格调整是在天津整个房地产市场低迷的大背景下提出的，表明政府还是希望房地产市场能够健康繁荣发展。自去年第三季度以来，二手房成交量逐渐走低，市场交易放缓，这不仅影响住宅产品更新换代，而且对整个房地产产业链都会产生不利影响。新指导价的出台，可以说是从购房者基础需求入手释放，是房地产市场回暖的一个信号。而且近几年来，房价一直呈上涨状态，指导价格的适当调整也是合理的。”

我爱我家企划总监陈萌也 认为，二手房指导价调整是顺应市场发展的必然结果。“目前与2010年1月相比，天津市二手私产住宅价格的涨幅为19.4%，房价上涨使得市场中部分房屋 被划入非普通住宅，从而增加了交易税费成本。”陈萌说，“本次普通住宅指导价格上调，扩大了普通住宅房源的范围，进而使得购房交易税费大幅缩减。”

二手房税费最多降六成

按照相关规定，在二手房交易环节，同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，则属于普通住宅。而二手房交易环节中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。

“一般情况下，交易非普通住宅产生的税费要高于普通住宅，然而近年来随着房价上涨，近4成的房屋因价格因素而被划入非普通住宅范围，从而增加了购房者的税费成本。”陈萌说，“因此，此次指导价上调将使普通住宅的范围扩大，从而进一步降低购房者的税费成本。”

中原地产三级市场部区域总监韩通也表示，普通住宅指导价的每一次调整都会影响房产交易的税费，无论是对买房人还是卖房人都要按照这个标准执行，“新标准出台后，部分房产会有相对宽松的界定，尤其是对非普通住宅。房管局调整普通住宅指导价，实际上是希望市场中的存量房进行更有效的运转，使二手房周转起来。”

据我爱我家产权服务部工作人员介绍，根据房屋面积、距离上次交易年限、是否首套房等条件的不同，此次调整将使得购房税费成本大幅将降低，税费降幅最高达60%。

例 如，以购房者首次全款购买一套位于南开区华苑绮华里面积70平方米、总价90万元、距离上次交易超过5年（5年前购买价格45万）的房源为例，当前成交均 价为12800元/平方米，按照原先9800元/平方米的指导价格，房源性质为非普通住宅，而按照调整后的指导价格13037元/平方米，房源划归为普通 住宅，调整前后交易费用大幅降低。经计算购房者同样购买此套房屋，其税费成本由之前的70945元降低至现在的27520元，税费减少了61.2%。

楼市仍难大幅反弹

业内人士认为，尽管此次普通住宅指导价格上调在一定程度上缓解了购房者的购买压力，但是依然难在短时期内刺激购房需求集中释放，市场也不会在短期内迅速回暖。

“第 一，国家明确表示今年宏观调控政策不放松，限购、限贷等政策仍将持续执行，投资投机型需求和部分改善型需求仍然难以入市。第二，税费成本在购房总成本中占 比不足10%，与高达几十万元甚至数百万元的总房价相比，当前影响购房者是否出手的重要因素仍然在于房价。”我爱我家企划总监陈萌说，“当前购房者的观望 情绪难以就此缓解，短期内市场将以婚房、拆迁等刚性需求入市为主，成交量难以出现大幅反弹。”

中原地产三级市场部区域总监韩通也告诉记者， 尽管普通住宅指导价标准进行了较大幅度的提升，但只能实现加快流转速度，同时在二手房流通环节也有一些新的政策出台，标准提升不能视为楼市回暖的信号。 “除了指导价上调外，各区还做了其他相应规定，比如原来税费征收只针对房主本人，如今有一些房管局开始针对夫妻双方，不仅核查房主个人，还核查夫妻双方， 这在天津尚属首次，是对流通交易环节进行相应的抑制。尽管指导价上调，但今年上半年对房价相对应的政策仍然会严格执行，楼市很难大幅反弹。”

任炯分析认为，指导价调整的影响还是潜移默化的过程，一条政策不可能使得市场迅速转暖，“只能给交易双方更多信心，观望会被逐渐打消，市场会逐步回暖。”

同时，也有业内人士表示，此次普通住宅指导价格与目前市场成交均价十分接近，是政府给开发商一些尚未开盘或待开盘项目的一个参考，是政府对于片区的一个合理价位。